Эксперт Мехтиев назвал жилье в рассрочку на 10 лет бесплатным сыром от застройщиков
На фоне дорогой ипотеки застройщики стали внедрять десятилетнюю рассрочку с элементами лизинга. Пока такой вариант готовы предложить 2% девелоперов, подсчитали в “Инком-недвижимости”. Насколько эта схема жизнеспособна и каковы ее подводные камни, читайте в материале “Прайм”.
Продать любой ценой
Рыночная ипотека в период высокой ключевой ставки приобрела поистине заградительный характер: с учетом роста цен на жилье и ставок 25-30%, ежемесячный платеж достигает нескольких сотен тысяч рублей, что при средней зарплате в 90 тысяч рублей посильно лишь для малой доли самых высокооплачиваемых специалистов.
На этом фоне продажи недвижимости просели вместе с выдачами ипотеки: большинство льготных программ свернуто, а выдача рыночной ипотеки в апреле составила лишь 41 миллиард рублей. Объекты замораживаются, и застройщикам необходимо продать хоть что-то, чтобы расплатиться с банками за кредиты, взятые на строительство.
Механизм рассрочки был в строительной отрасли и раньше, но на более короткий срок – от нескольких месяцев до трех лет. Им пользовались те, кто был уверен в своей способности погасить немалую сумму в короткий срок. Однако теперь застройщики решили его усовершенствовать, ведь простой недвижимости обходится значительно дороже.
Такие программы работают по схеме, схожей с лизингом. По ней не предусмотрены скидки, как в случае с ипотекой. Минимальный первый взнос – от 15%, но в этом случае общая стоимость может вырасти. “Важно отметить, что данный механизм предполагает, что недвижимость перейдет в собственность покупателя только после полной оплаты”, – уточнила Мария Ермилова, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова. При этом жить в квартире можно сразу после сдачи.
Выгода очевидна. “Долгосрочная рассрочка, во-первых, помогает быстрее распродать квартиры и получить первоначальные взносы (20–30%), которые идут на погашение кредитов. Во-вторых, так застройщики перекладывают процентную нагрузку на покупателя – формально она может быть “беспроцентной”, но проценты “зашиты” в цену квартиры. В-третьих, такая рассрочка позволяет избежать заморозки продаж, если ипотеку не берут”, – рассуждает заместитель руководителя отдела продаж курортной недвижимости, “Лето-недвижимость” Алексей Дьяконов.
Покупатели тоже выигрывают: предположим, при цене квартиры 10 миллионов рублей застройщик добавляет еще 2 миллиона. 12 миллионов на десять лет в рассрочку – это 1,2 миллиона рублей в год или около 90 тысяч рублей в месяц. Рыночная ипотека при тех же условиях оборачивается выплатами 180-190 тысяч рублей в месяц, если брать ставку 27%. И вдобавок требует дохода от 300 тысяч рублей, которым мало кто может похвастаться.
В проигрыше лишь банки, обслуживающие ипотечные сделки через счета эскроу: они не получают проценты по кредитам и комиссии за банковское обслуживание. С одной стороны, их интересы мало волнуют обывателей, которым нужно решать квартирный вопрос, как и застройщиков, стремящихся сбыть застоявшиеся объекты. Но не все так просто.
Бесплатный сыр
Сам по себе механизм счетов эскроу был введен несколько лет назад, чтобы обезопасить вложения граждан в рынок недвижимости и предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Он работает следующим образом: банк переводит выданные в качестве ипотечного кредита деньги на эскроу, и они лежат до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. Тот, в свою очередь, привлекает средства у того же банка по программе проектного финансирования под более низкую ставку. И лишь когда стройка завершена и покупатель получил право собственности, застройщик забирает средства с эскроу-счета. Затем гасит свой кредит и забирает остаток.
Тут и кроется подвох. Не связанные обязательствами и ограничениями застройщики могут переуступить право требования по рассрочке и даже поднять цену через пару лет, если это предусмотрено договором. И, конечно, обанкротиться, что с учетом нынешней ситуации на рынке недвижимости более чем реально. В этом случае стройка заморозится, вернуть деньги будет сложнее, чем с ипотечным кредитом.
Таким образом, схема работает, но риски перекладываются на покупателя: при неудачном стечении обстоятельств можно остаться и без денег, и без квартиры. Это хорошо знают обманутые дольщики, годами штурмующие инстанции в поисках справедливости и безуспешно пытающиеся вернуть вложенное.
"Сыр бывает бесплатным только в мышеловке… Конечно же, никто не будет давать рассрочку за свой счет, разве что финансирование проекта ведётся из собственных средств и маржа (разница между себестоимостью и ценой продажи) настолько велика, что покроет стоимость денег на такой долгий период в несколько раз. В противном случае все расходы на привлечение денежных средств и прочие факторы стоимости будут перекладываться на конечного потребителя", – рассуждает Эльман Мехтиев, основатель сервиса проверки кредитных историй "Кредчек".
В случае с недвижимостью цена метра, приобретенного в рассрочку, конечно же будет превышать цену обычной продажи именно на “цену денег”. Банк России уже указывал на это и противодействие таким практикам и стало одной из причин появления стандарта по ипотеке для банков, добавил он.
Вообще, схема до конца не продумана и имеет массу темных пятен. Например, как продать такую квартиру, ведь за 10 лет эта потребность может возникнуть. Схема банкротства застройщика и перехода права истребования долга тоже не прописана. Поэтому тем, кто рискнет связаться с рассрочкой, следует тщательно изучить договор с юристом. Возможно, сделка окажется не так выгодна, как ее расписывают застройщики.
Рынок в зоне риска
По мнению экспертов, более или менее массовой подобная рассрочка может стать лишь в регионах с низкими доходами (Поволжье, Сибирь) и на перенасыщенных объектами рынках (Москва и область, Краснодар).
Но даже там это лишь временное решение. Рассрочка никогда не заменит дешёвую ипотеку. Если ставки останутся высокими (15% и более), спрос продолжит падать, и даже никакие полумеры не спасут рынок от стагнации. В текущих реалиях господдержка (льготная ипотека под 6–8%) всё равно выгоднее для покупателей, чем долгая рассрочка с удорожанием объекта и мутными перспективами.
Поддержать спрос она способна лишь в краткосрочной перспективе, а в долгосрочной нужны снижение ставок или новые госпрограммы стимулирования рынка во избежание дальнейшей стагнации.
Проще говоря, если Банк России начнёт снижать ставки – в этом или следующем году и рыночную ипотеку можно будет получить за 12-15% годовых, рассрочка уйдёт на второй план. Если нет – станет стандартом, но с растущими рисками для покупателей. А это означает новые проблемы с обманутыми дольщиками, решать которые придется властям. Если, конечно, регуляторы вовремя не вмешаются.